Contratos de arriendo de antenas para hoteles: cómo obtener más valor

Las cadenas y los propietarios de hoteles buscan constantemente nuevas formas de mejorar su rentabilidad, modernizar sus instalaciones y aumentar el valor de sus activos.

Para los establecimientos que ya cuentan con una antena de telecomunicaciones instalada, el contrato de arriendo puede representar una oportunidad adicional.

Además de generar una renta periódica, los contratos de arriendo de antenas para hoteles pueden evaluarse como un activo contractual. En lugar de esperar varios años para recibir las rentas futuras, el propietario puede analizar la posibilidad de obtener un pago por adelantado.

Este capital puede destinarse a renovar habitaciones, mejorar la eficiencia energética, incorporar nuevos servicios o financiar proyectos de crecimiento sin solicitar un nuevo crédito bancario.

Es importante aclarar que Telecom Infrastructure Partners no instala antenas ni busca nuevas ubicaciones para los operadores. Su actividad se concentra en adquirir contratos o derechos asociados a rentas de infraestructura de telecomunicaciones que ya se encuentra instalada.

El sector hotelero chileno continúa desarrollándose

El turismo chileno mostró una recuperación significativa durante 2025. El país recibió 6.004.567 turistas extranjeros, un 14,6% más que en 2024 y la cifra más alta registrada desde 2017.

Además, los establecimientos de alojamiento turístico registraron cerca de 21,2 millones de pernoctaciones durante 2025, con un crecimiento superior al 3% respecto del año anterior.

Este escenario genera oportunidades, pero también aumenta la competencia entre los establecimientos. Los hoteles deben invertir de forma periódica para mantener sus estándares, responder a las expectativas de los huéspedes y diferenciar su propuesta.

Entre las inversiones más habituales se encuentran:

• Renovación de habitaciones.
• Mejoramiento de espacios comunes.
• Modernización de ascensores.
• Incorporación de nuevas tecnologías.
• Reducción del consumo energético.
• Instalación de paneles solares.
• Mejoramiento de la climatización.
• Creación de espacios para eventos.
• Ampliación de restaurantes, gimnasios o áreas de bienestar.
• Mejoras de accesibilidad.
• Adquisición o remodelación de nuevos establecimientos.

Estas iniciativas requieren capital. Por esa razón, los hoteles pueden revisar los contratos y activos que ya forman parte de su operación.

¿Qué es un contrato de arriendo de antena?

Un contrato de arriendo de infraestructura de telecomunicaciones permite que un operador móvil o una empresa especializada utilice una parte de la propiedad para instalar y mantener equipos.

En un hotel, los espacios utilizados pueden encontrarse en:

• La azotea o cubierta.
• Una fachada.
• Una terraza técnica.
• Un recinto para gabinetes y equipos.
• Una zona exterior.
• Un espacio destinado al suministro eléctrico.
• Sectores para cables o conexiones de fibra óptica.

A cambio del uso del espacio, el propietario recibe una renta, que en Chile puede expresarse en pesos o en UF.

Por lo general, la antena y los equipos pertenecen al operador móvil o a una empresa de infraestructura, no al propietario del hotel.

El contrato también puede regular:

• La duración del arriendo.
• La forma de reajustar la renta.
• Los horarios y condiciones de acceso.
• El consumo eléctrico.
• Las obras permitidas.
• La incorporación de nuevos equipos.
• La responsabilidad por daños.
• Las condiciones de renovación.
• Las causales de término anticipado.
• El retiro de la infraestructura.

La importancia de la infraestructura móvil en Chile

La demanda por conectividad móvil continúa creciendo.

A marzo de 2026, Chile alcanzó aproximadamente 10,37 millones de conexiones 5G, un 59% más que en el mismo periodo de 2025. El tráfico móvil anual también aumentó un 15,4%.

Este crecimiento aumenta la necesidad de contar con infraestructura capaz de entregar cobertura y capacidad en zonas urbanas, turísticas, comerciales y rurales.

Los hoteles pueden resultar atractivos para los operadores debido a su altura, ubicación y disponibilidad de espacios técnicos.

Sin embargo, el crecimiento del 5G no garantiza la permanencia de todas las antenas ni un aumento automático de la renta.

Los operadores revisan constantemente sus redes y pueden:

• Modernizar algunos emplazamientos.
• Compartir infraestructura.
• Incorporar nuevas frecuencias.
• Reemplazar equipos.
• Renegociar contratos.
• Consolidar sitios cercanos.
• Retirar ubicaciones que ya no consideran necesarias.

Por esta razón, las rentas futuras están sujetas tanto a las condiciones del contrato como a las decisiones técnicas y comerciales del operador.

Una renta periódica que también presenta riesgos

Un contrato de arriendo puede generar ingresos durante varios años. Sin embargo, no todas las rentas están garantizadas hasta la fecha final señalada en el documento.

Dependiendo de sus cláusulas, el arrendatario podría tener derecho a:

• Poner término anticipado al contrato.
• Solicitar una reducción de la renta.
• Modificar el espacio utilizado.
• Incorporar o retirar equipos.
• Compartir la infraestructura con otras compañías.
• No renovar el contrato al finalizar el periodo vigente.

También pueden producirse cambios externos, como fusiones entre operadores, transferencias de infraestructura o reorganizaciones de la red.

Por ello, el valor del contrato no depende solamente de la renta mensual. También debe considerar el plazo pendiente, los reajustes, la estabilidad del arrendatario y los derechos de término.

Dos alternativas para el propietario del hotel

Cuando un hotel recibe rentas por una antena, puede evaluar principalmente dos opciones.

Mantener las rentas periódicas

El propietario puede continuar recibiendo los pagos conforme a las condiciones del contrato.

Esta alternativa puede ser adecuada cuando el hotel:

• Prefiere mantener un ingreso periódico.
• No necesita capital inmediato.
• Está dispuesto a asumir los riesgos futuros.
• Considera que el contrato se mantendrá estable.

Sin embargo, el hotel conserva la exposición a posibles renegociaciones, reducciones de renta, cancelaciones o falta de renovación.

Recibir un pago por adelantado

La segunda alternativa consiste en transformar el valor de las rentas futuras en un pago conocido hoy.

Telecom Infrastructure Partners analiza el contrato y, cuando la operación cumple con sus criterios, puede presentar una propuesta personalizada para adquirirlo o adquirir los derechos económicos asociados a sus rentas.

La empresa indica que los propietarios pueden recibir un pago por adelantado por sus contratos vigentes de infraestructura de telecomunicaciones, manteniendo la propiedad del inmueble.

Esta operación no corresponde a un préstamo bancario. Por lo tanto, no genera cuotas mensuales ni intereses que el propietario deba devolver.

¿Cómo puede utilizarse el capital?

Cada hotel puede decidir cómo utilizar el monto recibido.

Entre las alternativas se encuentran:

• Remodelar habitaciones y espacios comunes.
• Renovar baños y cocinas.
• Mejorar la eficiencia energética.
• Instalar sistemas de climatización más eficientes.
• Incorporar cerraduras y servicios digitales.
• Modernizar restaurantes o salones.
• Crear espacios para reuniones y eventos.
• Mejorar la accesibilidad.
• Reducir determinadas deudas.
• Financiar una ampliación.
• Adquirir equipamiento.
• Invertir en otro establecimiento.
• Reforzar el capital de trabajo.

El pago por adelantado permite ejecutar estas iniciativas sin esperar varios años para acumular las rentas.

También entrega mayor claridad para planificar un proyecto, porque el propietario conoce desde el comienzo el capital disponible.

Capital sin sumar un nuevo crédito bancario

Los proyectos hoteleros suelen financiarse mediante recursos propios, créditos bancarios, leasing u otras formas de financiamiento.

Sin embargo, aumentar el endeudamiento puede afectar el flujo de caja y la capacidad del hotel para desarrollar futuros proyectos.

La operación con Telecom Infrastructure Partners funciona de una manera diferente: el capital proviene del valor de un contrato existente.

Por lo tanto, no genera por sí misma:

• Cuotas mensuales.
• Intereses bancarios.
• Una obligación de devolver el monto recibido.
• Un crédito adicional.
• Un nuevo calendario de pagos.

Esto no significa que la operación carezca de efectos contables, jurídicos o tributarios. Antes de firmar, el propietario debe analizar sus consecuencias con sus asesores.

El hotel mantiene la propiedad

La adquisición del contrato o de sus derechos económicos no implica que Telecom Infrastructure Partners compre el hotel, la azotea o el terreno.

El propietario mantiene el dominio y continúa administrando el establecimiento.

La operación se relaciona con el contrato de arriendo y con los derechos asociados a las rentas, conforme a la estructura jurídica acordada.

Telecom Infrastructure Partners tampoco compra necesariamente la antena, ya que los equipos suelen pertenecer al operador o a una empresa especializada en infraestructura.

Reducción de la exposición a riesgos futuros

Recibir un pago por adelantado permite conocer el capital obtenido desde el inicio y reducir la dependencia de las rentas futuras.

Según las condiciones de la operación, Telecom Infrastructure Partners asume determinados riesgos relacionados con:

• Término anticipado.
• Falta de renovación.
• Reducción de la renta.
• Cambios tecnológicos.
• Reorganización de la red.
• Consolidación de operadores.
• Retiro futuro del emplazamiento.

De esta manera, el hotel puede concentrarse en su operación principal y reducir la exposición económica asociada a la continuidad del contrato.

¿Cómo se calcula el valor de un contrato de antena?

No todos los contratos tienen el mismo valor. Dos hoteles con rentas similares pueden recibir evaluaciones diferentes debido a sus cláusulas y riesgos.

Los principales factores son los siguientes.

La renta actual

Se analiza el monto, la periodicidad del pago y si la renta se encuentra expresada en pesos o UF.

La duración pendiente

Se revisa el periodo restante, las renovaciones automáticas y las opciones de prórroga.

Los reajustes

Algunos contratos están expresados en UF. Otros incluyen reajustes por IPC, aumentos fijos o mecanismos particulares de actualización.

Las cláusulas de término

Un contrato puede establecer una duración extensa y, al mismo tiempo, permitir que el operador lo termine con pocos meses de aviso.

Esta condición influye directamente en su nivel de riesgo.

La empresa arrendataria

Se analiza quién es responsable de pagar la renta y si se trata de un operador, una empresa de infraestructura o una sociedad relacionada.

La ubicación

La altura, la cobertura entregada, la concentración de usuarios y la disponibilidad de alternativas pueden influir en la importancia del emplazamiento.

Las condiciones jurídicas

También se revisan la titularidad del inmueble, los poderes de representación, los gravámenes y la documentación contractual.

Aspectos que debe revisar una cadena hotelera

Una cadena puede contar con antenas en distintos establecimientos. En ese caso, cada contrato debe revisarse de manera individual.

Los principales aspectos son:

• Identificación exacta del espacio arrendado.
• Duración y prórrogas.
• Reajustes de la renta.
• Derechos de acceso.
• Consumo eléctrico.
• Instalación de equipos adicionales.
• Responsabilidad por daños.
• Cláusulas de término.
• Condiciones de retiro.
• Obligación de restaurar el espacio.
• Autorizaciones internas.
• Existencia de hipotecas u otros gravámenes.

Dos contratos pertenecientes a una misma cadena pueden presentar valores y riesgos muy diferentes.

Coordinación de accesos y mantenimiento

Los operadores necesitan acceder a los equipos para realizar inspecciones, reparaciones y actualizaciones.

En un hotel, estos ingresos deben coordinarse cuidadosamente para evitar interferencias con los huéspedes, los trabajadores y la actividad diaria.

El contrato debería establecer:

• Cómo se solicita el acceso.
• Qué sectores pueden utilizar los técnicos.
• En qué horarios pueden ingresar.
• Qué ocurre ante una emergencia.
• Qué medidas de seguridad deben cumplir.
• Quién responde por posibles daños.
• Cómo se coordinan los trabajos de mayor alcance.

También es recomendable registrar las visitas, identificar a las empresas contratistas y documentar las modificaciones realizadas.

¿Una antena mejora la cobertura dentro del hotel?

No necesariamente.

La presencia de una antena en la cubierta no garantiza una mejor señal móvil en todas las habitaciones.

La cobertura interior depende de distintos factores:

• Materiales de construcción.
• Grosor de los muros.
• Distribución del edificio.
• Ubicación de la antena.
• Frecuencias utilizadas.
• Operador móvil.
• Existencia de subterráneos.
• Sistemas interiores de amplificación.

Un hotel que necesita mejorar su conectividad interior puede requerir un estudio técnico y soluciones específicas, como pequeñas celdas o sistemas distribuidos de antenas.

Además, una antena móvil no reemplaza la red Wi-Fi del establecimiento.

¿Por qué algunos hoteles son atractivos para los operadores?

Los operadores seleccionan sus emplazamientos según las necesidades de la red.

Algunos hoteles pueden resultar estratégicos por contar con:

• Una altura adecuada.
• Ubicación urbana o turística.
• Cercanía a sectores con alta concentración de personas.
• Buena visibilidad radioeléctrica.
• Acceso seguro.
• Espacio para equipos auxiliares.
• Suministro eléctrico.
• Conexión cercana con fibra óptica.

Sin embargo, disponer de una buena azotea no garantiza que un operador quiera instalar una antena.

Telecom Infrastructure Partners no busca nuevas ubicaciones. Trabaja con propietarios que ya cuentan con una instalación y un contrato de arriendo vigente.

Marco regulatorio en Chile

En Chile, la Ley N.º 18.168, General de Telecomunicaciones, regula la instalación, operación y explotación de los servicios de telecomunicaciones. También contempla exigencias relacionadas con la operación de antenas y sistemas radiantes.

La Ley N.º 20.599, conocida como Ley de Torres, establece normas para la instalación de torres soporte, permisos municipales, participación de vecinos y colocalización.

Dependiendo del tipo de instalación, también deben considerarse:

• Normas urbanísticas.
• Autorizaciones de la Dirección de Obras Municipales.
• Capacidad estructural del edificio.
• Prevención de riesgos.
• Instalaciones eléctricas.
• Condiciones de acceso.
• Normas de seguridad.
• Reglamentos internos del hotel.

La regulación no fija el monto de la renta que debe pagar el operador. Las condiciones económicas dependen del contrato celebrado entre las partes.

El proceso con Telecom Infrastructure Partners

El proceso comienza con una evaluación inicial del contrato.

1. Entrega de antecedentes

El propietario facilita el contrato original, sus anexos, comprobantes de pago y documentos básicos del inmueble.

Telecom Infrastructure Partners recomienda entregar estos documentos para agilizar la evaluación.

2. Análisis

Se revisan los aspectos financieros, jurídicos y técnicos del contrato, incluida su duración, renta y nivel de riesgo.

3. Propuesta

Si la operación resulta viable, el propietario recibe una propuesta personalizada de pago por adelantado.

4. Evaluación del hotel

El propietario puede revisar la propuesta con sus asesores y decidir libremente si desea continuar.

5. Formalización y pago

Cuando ambas partes llegan a un acuerdo, se preparan los documentos y se formaliza la operación. Posteriormente, el propietario recibe el monto acordado.

Ventajas para hoteles y cadenas hoteleras

La capitalización de las rentas puede permitir:

• Obtener capital disponible hoy.
• Financiar remodelaciones.
• Evitar un nuevo crédito bancario.
• Reducir la exposición a cancelaciones.
• Simplificar la gestión de contratos.
• Mejorar la planificación financiera.
• Mantener la propiedad de los establecimientos.
• Concentrarse en la actividad hotelera.

No obstante, cada contrato debe analizarse de forma individual antes de tomar una decisión.

Conclusión

Los contratos de arriendo de antenas para hoteles pueden representar más que una renta periódica.

Para un establecimiento que necesita modernizar sus instalaciones, mejorar su eficiencia o financiar un nuevo proyecto, el contrato puede transformarse en una alternativa de capital.

Telecom Infrastructure Partners permite evaluar las rentas futuras y, cuando la operación cumple con los criterios necesarios, presentar una propuesta de pago por adelantado.

El hotel mantiene la propiedad del inmueble y no incorpora un crédito bancario que deba pagar mediante cuotas mensuales.

¿Su hotel ya cuenta con una antena de telecomunicaciones y un contrato de arriendo vigente? Solicite una evaluación y conozca las alternativas disponibles para capitalizar sus rentas futuras.

Este artículo tiene fines informativos y no reemplaza la asesoría legal, tributaria, financiera o técnica correspondiente.

FUENTES:

1. Servicio Nacional de Turismo. Chile supera los seis millones de turistas extranjeros en 2025. https://www.sernatur.cl/chile-supera-los-6-millones-de-turistas-extranjeros-en-2025-la-mejor-cifra-desde-2017-y-el-mayor-registro-pospandemia/

2. Sistema de Información de Estadísticas en Turismo. Pernoctaciones registradas en establecimientos de alojamiento turístico durante 2025. https://www.sernatur.cl/docdata/estadisticas-de-empresas-en-las-act-por-comuna-serie-anual-2005-2022/

3. Subsecretaría de Telecomunicaciones. Informe del sector de telecomunicaciones, primer trimestre de 2026. https://www.subtel.gob.cl/wp-content/uploads/2026/05/Informe-del-Sector-Telecomunicaciones-Mar26-1-1.pdf

4. Biblioteca del Congreso Nacional de Chile. Ley N.º 18.168 y Ley N.º 20.599. Ley N.º 18.168 / Ley N.º 20.599